Új építésű ingatlan vásárlása Olaszországban – részletes útmutató és jogi védelem
I. RÉSZ
Korábbi írásainkban áttekintettük az olaszországi ingatlanvásárláshoz kapcsolódó általános szabályokat. Jelen cikkben azonban kifejezetten az új építésű ingatlanok adásvételével kapcsolatos olaszországi tapasztalatainkat osztjuk meg olvasóinkkal – különös tekintettel a jogi garanciákra és a vevői kockázatok csökkentésére.
Miért kockázatos a „tervezőasztalról” vásárolni?
Az olasz (és magyar) gyakorlatban bevett szokás, hogy a beruházók már a tervezési fázisban elkezdik értékesíteni a lakásokat. A vevő ekkor valójában egy lehetőséget, egy „álmot” vásárol – hiszen az ingatlan még nem létezik fizikailag, csak tervrajzokon.
Az elmúlt évek tapasztalatait értékelve ügyvédi irodánk az olaszországi új építésű ingatlanok vásárlásakor felmerülő kockázatokat az alábbiakban összegezte:
Az új építésű ingatlant építő beruházó pénzügyi problémákkal szembesül, adott esetben csődhelyzetbe jut vagy felszámolás alá kerül.
Projektfinanszírozás esetén a hitelt nyújtó pénzintézet zálogjogot vagy egyéb jogot jegyez be az ingatlanra.
Egy rosszhiszemű beruházó többször is eladhatja ugyanazt az ingatlant.
A fentiekben ismertetett kockázatok az új építésű ingatlan vásárlások esetén valószínűleg mindenki részére ismertek. Gondoljunk bele abba, hogy hány jóhiszemű vásárló vesztette el a vételár jelentős részét a beruházó felszámolása során.
KOCKÁZATOK ELKERÜLÉSE a vevő részéről
Mindenekelőtt javasoljuk azt, hogy új építésű ingatlan megvásárlása esetén, az ügyletet megelőzően szakembert bízzunk meg. Ne hagyatkozzunk kizárólag arra az ingatlanügynökre, akinek az érdeke nincsen feltétlenül összhangban a vevői érdekekkel.
alapvetés, hogy az ingatlanügynök érdeke az ügylet létrejötte függetlenül annak tartalmától.
Minden esetben javasoljuk ügyfeleinknek, hogy ne sajnálják az időt és energiát arra, hogy a beruházó korábbi projektjeit akár személyesen is ellenőrizzék. Beszélgessenek a beruházó vevőivel, partnereivel, amennyiben erre lehetőségük van. Ne felejtsük el azt, hogy külföldön emelt szintű garanciára és jogvédelemre van szükség bármilyen dokumentum aláírása esetén.
VEVŐI GARANCIÁK AZ OLASZ JOGBAN
ELŐSZERZŐDÉS
Olaszországban, tanulva az elmúlt évek botrányos -építési szektort érintő csődhullámaiból- a vevőket új építésű ingatlan vásárlása esetén többlépcsős garancia biztosítja.
Mindenekelőtt lehetőség van arra, hogy már maga az előszerződés az ingatlan nyilvántartásban bejegyzésre kerüljön, így az eladás ténye mindenki számára megismerhető legyen. Ez az intézmény megakadályozza azt, hogy egy rosszhiszemű beruházó ne adja el ugyanazt az ingatlant akár többször.
Kifejezetten javasoljuk mindenkinek, aki új építésű ingatlant vásárol Olaszországban, hogy az előszerződés bejegyzésre kerüljön az olasz ingatlan nyilvántartásban.
BANKGARANCIA
A vevők jogvédelmét az olasz jogban az olasz jogalkotó különféle -Magyarországon egyébként nem mindig alkalmazott- jogi intézménnyel is védi a beruházó vagyoni helyzetének esetleges megroppanása esetére.
Arra az esetre, amennyiben az ingatlan beruházó fizetésképtelenné válna és felszámolás alá kerülne, bankgarancia nyújtása szükséges, amely pénzügyi biztosítékot nyújt a vevők részére arra az esetre amennyiben a beruházó felszámolása folytán nem tudná az építkezést folytatni.
Alapesetben az ingatlan a felszámolási vagyon tárgyát képezik és a beruházó hitelezői adott esetben a vevőket megelőzően érvényesíthetik vagyoni igényeiket.
Nem szükséges azt magyarázni, hogy ebben az esetben a vevők „hoppon” maradnak és a már befizetett pénzt elveszthetik
Ennek megakadályozására szolgál a már említett bankgarancia, amely pénzügyi biztosítékot nyújt a vevőknek a beruházó részére már befizetett pénzösszegek visszatérítésére.
A bankgaranciát a beruházó az előszerződést szerkesztő közjegyző részére bemutatja, amely tényt az előszerződés megfelelően rögzíti.
📋 Ügyvédi tanács – hogyan védjük magunkat új építésű ingatlan vásárlásakor Olaszországban?
Kérjük az előszerződés ingatlan nyilvántartási bejegyzését.
Ellenőrizzük a beruházó által nyújtott bankgarancia meglétét
Vizsgáljuk meg a beruházó hátterét
Kérjünk szakmai jogi képviseletet
Cikksorozatunk következő részében a vevők szavatossági igényeit garantáló biztosítékokat vesszük górcső alá.
(dr. Halmos Bálint Ügyvédi Iroda)
